Renovation

Sering kali, apabila memulakan projek pengubahsuaian rumah atau renovation, pemilik rumah hanya akan mengambil kira perkara seperti reka bentuk dalaman, bajet dan kontraktor. Namun, ada beberapa perkara lain yang perlu dilakukan sebelum renovate termasuk memperoleh kelulusan daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) atau MC/JMB, sambil belajar mengenai peraturan pembinaan. 

Pengubahsuaian atau renovation merujuk kepada mengubah reka bentuk asal sesuatu unit perumahan yang sedia ada, sama ada dengan penambahan, pembuangan, atau gabungan kedua-duanya kepada hartanah itu. Beberapa contoh yang lazim adalah sambungan di kawasan dapur, tambahan bilik tidur di tingkat atas, menggodam dinding untuk memperluaskan ruang tamu, dan lain-lain lagi.

Pengubahsuaian rumah yang melampau atau tidak dikawal, walaupun telah diluluskan, boleh menjadikan seluruh kawasan kejiranan anda kelihatan bercelaru, janggal dan bercanggah. Akibatnya, nilai hartanah ini mungkin terjejas. Adalah agak lazim bagi pemilik rumah teres di Malaysia untuk renovate rumah, berdasarkan reka bentuk yang mungkin ditemui dalam majalah seni bina kegemaran atau blog dalam talian.

Walau bagaimanapun, harus diingat bahawa home renovation ini sering dilakukan tanpa mengambil kira kesan estetika ke atas kawasan kejiranan tersebut. Rumah yang telah diubahsuai mungkin kelihatan amat sumbang atau menyebabkan pelbagai kesulitan seperti menghalang pemandangan, cahaya matahari atau pengudaraan untuk jiran terdekat.

Atau lebih teruk lagi, anda mungkin melanggar beberapa undang-undang yang berkaitan dengan Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 dan boleh dikenakan denda/kompaun dan perobohan.

Untuk manfaat sesiapa yang ingin renovate rumah baharu, Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) menawarkan beberapa petunjuk berikut:

1. Pastikan rumah telah disahkan untuk diduduki

Jika tergesa-gesa untuk renovate rumah, ada sesetengah pembeli rumah tidak menunggu Sijil Layak Menduduki (COF) atau Sijil Siap dan Pematuhan (CCC) atau Sijil Pendudukan (OC) dikeluarkan. Ini boleh menyebabkan kelewatan secara keseluruhan. Hakikatnya, pemilik rumah tidak dibenarkan menduduki hartanah mereka sebelum sijil-sijil ini dikeluarkan. Terdapat kes-kes di mana pelanjutan kepada dua atau lebih unit hartanah yang tersambung menyebabkan hartanah lain yang sederet tenggelam dan retak, terutamanya di kawasan perumahan yang dibina di atas skim tapak pelupusan atau bekas tanah perlombongan pasir.

2. Pastikan apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan dari Pihak Berkuasa Tempatan

Teliti perkara ini sebelum anda mendapatkan sebut harga daripada pembina atau kontraktor yang dipilih. Sebelum melibatkan pihak perunding, dapatkan maklumat daripadaPBT mengenai keperluan bangunan berdasarkan jenis pengubahsuaian. Anda mungkin memerlukan bantuan profesional untuk perkara ini.

Contohnya, bagi mereka yang menetap di Kota Bharu, PBT ialah Majlis Perbandaran Kota Bharu (MPKB-BRI). Anda boleh menyemak bil cukai taksiran untuk mengesahkan PBT yang betul.

Lakukan semakan dengan pihak berkuasa mengenai jenis pengubahsuaian rumah yang ingin dilakukan. Mungkin nasihat profesional dikehendaki untuk membuat dan menyerahkan pelan, atau mungkin borang standard atau pra-diluluskan (pelan) sudah mencukupi. Pekerjaan mudah seperti sambungan di kawasan dapur mungkin tidak memerlukan kelulusan oleh arkitek atau pelukis pelan atau draughtsman. Pemilik perlu mendapatkan pengesahan bertulis daripada PBT. Anda juga boleh bertanya mengenai skop kerja yang dibenarkan, seperti keperluan ‘unduran’, iaitu jarak minimum dari sempadan untuk mendirikan bangunan, tiang dan dinding anda, serta sekatan ketinggian.

KETAHUI: Bolehkah Majlis Perbandaran menghalang anda daripada menanam pokok dan tanaman di luar rumah anda?

3. Peroleh kebenaran daripada Perbadanan Pengurusan

Dalam kebanyakan skim strata berpagar dan berpengawal, Perbadanan Pengurusan atau MC / JMB mempunyai hak untuk memeriksa cadangan pengubahsuaian rumah anda demi memelihara kawasan kejiranan daripada sebarang kejanggalan. Ini berdasarkan Surat Ikatan Perjanjian Bersama (Deed of Mutual Covenants) yang ditandatangani oleh pemilik apabila membeli hartanah daripada pemaju hartanah.

MC atau JMB boleh memberi maklum balas dan meluluskan isu-isu yang melibatkan nilai estetika, gaya, reka bentuk, tahap pengubahsuaian rumah, warna, ketinggian bangunan dan persekitaran rumah tersebut.

Walaupun badan pengurusan hartanah bertujuan untuk memelihara integriti kawasan kejiranan, hanya PBT yang boleh meluluskan dan mengulas mengenai isu-isu yang berkaitan. Dasar dan prosedur MC atau JMB tidak boleh mengatasi undang-undang PBT seperti Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 dan lain-lain lagi.

Namun, pemilik rumah digalakkan mendapat nasihat dari pihak MC bagi melancarkan kerja-kerja renovation.

4. Bagaimana untuk melakukan kerja-kerja renovation semasa rumah masih dibina

Semua pemilik rumah (termasuk unit individu) yang disiapkan dengan atau setelah mendapat sijil-sijil CFO, CCC atau OC boleh mula renovate rumah tertakluk di bawah permohonan kepada PBT untuk pindaan kepada pelan bangunan yang telah diluluskan melalui permohonan oleh pemaju perumahan.

Pemilik rumah bertanah seperti rumah teres, berkembar, super link dan banglo lot-sifar boleh memulakan kerja-kerja renovation selepas memperoleh sijil-sijil CFO, CCC atau OC. Walau bagaimanapun, klausa 14 Perjanjian Jual Beli atau SNP rumah dan jadual G Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 membenarkan pengubahsuaian dijalankan serentak dengan pembinaan bahagian utama rumah berdasarkan spesifikasi pilihan anda.

Sekiranya anda memilih klausa SNP rumah ini, anda wajib mengetahui kerja-kerja dan spesifikasi terperinci untuk unit perumahan anda semasa kerja dilakukan. Pemilik rumah perlu bekerjasama dengan pemaju perumahan mengenai kerja-kerja pengubahsuaian rumah.

5. Pastikan kontraktor anda memperuntukkan deposit keselamatan

Pemilik rumah di komuniti berpagar dan berpengawal harus menyemak terma dan syarat yang dinyatakan dalam Surat Ikatan Perjanjian Bersama. Pada dasarnya, di kebanyakan komuniti berpagar dan berpengawal, MC akan memerlukan pemilik rumah memperuntukkan deposit sebagai dana untuk membaiki sebarang ketidakpatuhan oleh kontraktor bangunan yang terlibat. Ini termasuklah kegagalan membuang serpihan dan bahan bangunan, atau merosakkan harta benda umum seperti jalan raya dan parit di kawasan kejiranan.

Pemilik rumah yang memahami syarat-syarat ini boleh mengenakan syarat deposit yang sama kepada kontraktor bangunan di peringkat awal. Pemilik rumah yang bukan di kawasan berpagar dan berpengawal juga harus memastikan kontraktor memperuntukkan dana untuk perkara yang sama. Jika tidak, sebarang denda oleh pihak berkuasa akan ditanggung hanya oleh pemilik rumah jika ada sebarang pelanggaran undang-undang oleh kontraktor mereka.

6. Masa yang dibernarkan untuk renovate rumah

Masa untuk menjalankan pengubahsuaian rumah ditetapkan oleh MC yang tertakluk di dalam syarat-syarat yang diluluskan. Sekatan masa adalah untuk memastikan kerja-kerja pembinaan terhad. Biasanya, waktu bekerja adalah dari 8.00 pagi hingga 6.00 petang dari Isnin hingga Jumaat dan 8.00 pagi hingga 1.00 petang pada hari Sabtu. Kerja tidak dibenarkan pada hari Ahad kerana ia adalah hari rehat bagi kebanyakan penduduk.

Sekatan masa yang sama juga akan dikenakan oleh PBT untuk semua hartanah termasuk komuniti berpagar dan berpengawal dan jenis perumahan yang lain. Ini adalah untuk memastikan kawasan kejiranan tidak terjejas dan terganggu oleh aktiviti pembinaan, terutamanya pada waktu petang dan hujung minggu.

BACA: JMB, MC, dan Sub-MC: Tanggungjawab dan tugas-tugas mereka dalam pembangunan strata

7. Patuhi pelan bangunan yang diluluskan

Kegagalan untuk mematuhi Pelan Bangunan yang diluluskan telah menyebabkan ramai pemilik rumah gagal mendapatkan sijil-sijil CFO, CCC atau OC untuk kerja-kerja renovation mereka.

Dalam sesetengah kes, pemilik menyimpang daripada lukisan pelan yang diluluskan tanpa berunding dengan arkitek mereka dan tidak mengikut prosedur untuk mendapatkan kelulusan pindaan tersebut.  Akibatnya, mereka mengalami kesukaran dan kelewatan serta denda/penalti yang tinggi oleh PBT yang mengeluarkan ‘Perintah Berhenti Kerja’ sehingga prosedur yang betul dipatuhi.

8. Pastikan bajet pengubahsuaian rumah anda

Sediakan ‘senarai hajat’ anda dan singkatkan mengikut keperluan dan bajet anda. Jika anda tidak menganggarkan kos pengubahsuaian rumah anda dengan tepat, anda mungkin terpaksa meninggalkan kerja di tengah jalan kerana kehabisan dana. Dapatkan bantuan juruukur bahan yang boleh membuat anggaran kos yang tepat, melainkan kerja renovation anda tersangat kecil dan tidak berbaloi untuk mendapatkan khidmat profesional.

Alternatif terbaik anda adalah mencari sebut harga dari beberapa kontraktor bangunan. Minta pecahan kos, terutamanya perkara yang mahal atau tidak perlu. Paling penting, tempoh masa yang diperlukan untuk melengkapkan kerja. Jika skala pengubahsuaian agak rumit dan besar, dapatkan bantuan professional.

KETAHUI: Apakah yang perlu anda lakukan selepas ubah suai rumah?

9. Dapatkan khidmat profesional yang baik untuk mengelakkan kerumitan undang-undang

Jika kerja-kerja renovate rumah melibatkan perubahan struktur seperti penyambungan dengan pembuangan tiang atau penambahan rasuk untuk meluaskan ruang di dalam hartanah anda, digalakkan berunding dengan arkitek atau jurutera yang berkelayakan. Jika anda kurang pasti, dapatkan nasihat tentang apa yang perlu dilakukan, termasuk sama ada perkhidmatan professional mereka diperlukan, selain daripada kontraktor bangunan.

Sebarang struktur tambahan yang dilakukan tanpa nasihat jurutera profesional boleh menyebabkan tekanan atau kegagalan struktur, bukan sahaja kepada bangunan yang sedia ada tetapi juga kepada rumah jiran anda. Penglibatan pihak profesional juga mungkin diwajibkan dalam undang-undang. Jika tidak, PBT tidak akan melayan sebarang permohonan anda, termasuk memberi Kelulusan Pelan Bangunan yang diperlukan untuk pengubahsuaian rumah anda.

Seorang pelukis pelan bangunan boleh dilantik untuk memudahkan permohonan pengubahsuaian anda kepada pihak berkuasa:

i. Bangunan satu tingkat yang tidak melibatkan struktur konkrit bertetulang atau keluli dengan syarat jumlah kawasan binaan tidak melebihi 100 meter persegi (kira-kira 1,076 kaki persegi);

ii. Bangunan dua tingkat tidak melibatkan struktur konkrit bertetulang atau keluli dengan syarat jumlah kawasan binaan tidak melebihi 300 meter persegi (kira-kira 3,230 kaki persegi).

Tips estetika rumah

Ini adalah untuk pemilik rumah bertanah di mana renovation sembarangan menyebabkan kawasan kejiranan kelihatan bercelaru dan nilai hartanah terjejas. Beri perhatian dan peka kepada nilai estetika seni bina yang sedia ada. Rujuk kepada nasihat pereka/arkitek anda sebelum membuat pengubahsuaian yang boleh menjejaskan pandangan keseluruhan bangunan.

10. Tips untuk mendapatkan kontraktor yang bertanggungjawab

Mencari kontraktor yang bertanggungjawab untuk pengubahsuaian rumah adalah amat penting. Kontraktor yang baik boleh memastikan penyiapan dan mutu kerja yang berkualiti, serta tepat pada masanya tanpa melebihi bajet. Anda boleh memilih kontraktor yang baik berdasarkan kriteria berikut:

Langkah 1: Senarai pendek calon berdasarkan pengesyoran melalui mulut, diikuti dengan temubual dengan bantuan rakan yang pakar dalam bidang ini, sebelum membuat keputusan muktamad.

Langkah 2: Pastikan anda tahu sepenuhnya tentang latar belakang kewangan dan rekod prestasi mereka. Lazimnya, mereka beroperasi sama ada sebagai pemilik tunggal, rakan perkongsian atau syarikat kecil dengan modal dan sumber kewangan yang minimum.

Langkah 3: Lazimnya, kontraktor bangunan tidak mempunyai pasukan tetap atau ramai pekerja mahir. Kakitangan direkrut secara sementara atau ‘ad hoc’. Kakitangan syarikat juga boleh memberi petunjuk mengenai kekuatan kewangan kontraktor tersebut.

Langkah 4: Ketika ini, ramai pekerja pembinaan terdiri daripada pekerja asing yang tidak mahir dan separa mahir. Oleh itu, sebelum mengambil kontraktor bangunan, selidik latar belakang mereka.

Langkah 5: Selidik berapa banyak projek semasa yang sedang diusahakannya. Ini boleh menunjukkan sumber dan tahap tumpuan mereka.

Sumber kewangan dan modal adalah antara faktor penting dalam memastikan kejayaaan melakukan pengubahsuaian rumah impian anda. Jika berlaku sebarang gangguan aliran wang, kerja pengubahsuaian anda pasti akan terjejas. Anda harus memastikan kos renovation tidak melebihi kemampuan anda.